Neu- und Umbau Pflegezentrum mit Alterswohnungen Seematt, Seemattzopfweg 2, 6403 Küssnacht am Rigi, Ausschreibung HLKS-Ingenieurleistungen: Planungsleistungen im Bauwesen

Das Pflegezentrum Seematt soll - in Kombination mit Alterswohnungen - für eine Zeitperiode der kommenden dreissig Jahre neu- und umgebaut werden. Zu diesem Zweck wurde im Jahr 2022 eine Baukommission konstituiert, welche seither den gesamten Planungs- und Umsetzungsprozess begleitet hat und auch in Zukunft begleiten wird. Mit der erfolgten Machbarkeitsanalyse wurden sowohl die Pflege, die Hotellerie und die Gastronomie wie auch der technische Dienst miteinbezogen, um insbesondere mit Bezug auf die Arbeitsabläufe eine optimale Lösung zu generieren.

Es ist dem Vorstand und der Geschäftsführung des Pflegezentrums Seematt ein wichtiges Anliegen, dass die Bewohnenden während des Um- und Neubaus unter würdigen Umständen in den nicht von der Bautätigkeit betroffenen Bauten weiterleben können und dass dementsprechend auch das Personal weiterbeschäftigt werden kann. Es wird explizit erwartet, dass alle am Bau beteiligten Planer und Unternehmer diesen Umständen Rechnung tragen und die Emissionen auf die bewohnten Gebäude entsprechend tief halten. Weiter befindet sich das Pflegezentrum Seematt in einem dichtbesiedelten Gebiet, durch welches die Zufahrtstrasse mit einem Schulweg führt. Es sind deshalb alle notwendigen Massnahmen zu treffen und durchzusetzen, die für einen entsprechend Rücksicht nehmenden und respektvollen Umgang mit der Nachbarschaft sowie für die Sicherheit aller Betroffenen, insbesondere auch der Schulkinder, notwendig sind.

Das Erscheinungsbild der neuen Anlage wurde unter Prüfung verschiedener Lösungsvarianten sowie nach Rücksprache mit der unmittelbaren Nachbarschaft erstellt und in Visualisierungen festgehalten. Die Bauherrschaft möchte jedoch das Projekt im Rahmen der Vorprojekt- und Bauprojektphase gemeinsam mit den Planern weiter optimieren, sei es durch Anpassungen im Raumkonzept, in einer zweckmässigen Verbindung für Personal und Technik zwischen den verschiedenen Häusern oder auch mit Bezug auf das Bauverfahren (z.B. Hybridbauweise). Die verschiedenen Baukörper sollen in einem nachhaltigen Standard ausgeführt und am Fernwärmenetz angeschlossen werden. Auf dem Dach der Gebäude werden PV-Anlagen installiert. Seitens des zukünftigen Nutzers wird gewünscht, dass mittels einer sorgfältigen Planung die Betriebsphase mit Bezug auf den Betrieb und die Wartungseffizienz, einschliesslich der daraus resultierenden Kosten, optimal durchdacht und umgesetzt wird.

Die Ausführung erfolgt in drei Bauphasen, in welchen der jeweils entsprechend betroffene Bauabschnitt komplett der Nutzung durch das Pflegezentrum entzogen wird. Die erste Bauetappe umfasst den Neubau der Häuser Mythen, Stoos und Seeboden mit der darunterliegenden zweistöckigen Tiefgarage und dem Verbindungstunnel ins Haus Pilatus. Die zweite Bauphase beinhaltet den Umbau des Hauses Pilatus und die dritte Bauetappe umfasst den Umbau des Hauses Rigi.

Während des Neubaus der ersten Etappe werden die Häuser Pilatus und Rigi mit einem wettersicheren Durchgangsprovisorium auf der Nordostseite der Parzelle verbunden. An dieser Verbindung wird für die ersten beiden Bauphasen ein Verwaltungs- und Küchenprovisorium angeschlossen. In der zweiten Bauetappe bleibt das Haus Pilatus für den Umbau komplett leer. Der in der dritten Bauphase geplante Umbau des Hauses Rigi erfolgt von der Südostseite des Areals her.

Im August 2023 wurde auf Basis der Machbarkeitsanalyse eine Grobkostenschätzung erstellt: Für die Realisierung der Häuser Mythen, Stoos und Seeboden, mit der zweistöckigen Tiefgarage und dem Erschliessungstunnel ins Haus Pilatus, wird mit Kosten von CHF 21.8 Mio., für den Umbau des Hauses Pilatus mit Kosten von CHF 18.2 Mio. und für den Umbau des Hauses Rigi mit Kosten von CHF 7.2 Mio. gerechnet. Dies ergibt eine totale Bausumme von rund CHF 47.2 Mio., inkl. 8.1% Mehrwertsteuer (MwSt).

Die Folgeplanung wird auf der Basis der erfolgten Machbarkeitsanalyse unter Einbezug von weiterem Optimierungspotential fortgesetzt. Das Leistungsbild umfasst dementsprechend die Fachplaner- und Fachbauleitungsleistungen für nachfolgenden SIA Teilphasen. Zur besseren Verständigung werden die von der Bauherrschaft erwarteten Teilleistungsprozente aus der Norm SIA 108 unter Berücksichtigung des Leistungsmodells SIA 112 aufgeführt.

Auf Grund der neuen Norm SIA 108/2020 steht es jedem Unternehmer frei, wie er seine Kalkulation zu den von der Bauherrschaft gewünschten Leistungen zu den SIA Bauphasen 31-53 erstellt. Zwecks Nachvollziehbarkeit (für die Vergabestelle) ist das Gesamthonorar wie folgt offen in Teilbeträgen auszuweisen: SIA-Phase 3 über alle Objektteile, SIA Phasen 4 und 5 jeweils in den drei Bauetappen 1 «Neubau Tiefgarage sowie Häuser Mythen, Stoos und Seeboden» / 2 «Umbau Haus Pilatus» / 3 «Umbau Haus Rigi».

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